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在持續(xù)的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標(biāo)的，不過，運(yùn)營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題。有人認(rèn)為，租賃門檻并非此前業(yè)內(nèi)人士說的5萬間，每個城市上萬間，10個城市10萬間才是規(guī)模門檻；也有人認(rèn)為，數(shù)量不是核心，如何構(gòu)建可以跑得遠(yuǎn)的模式才是關(guān)鍵……那么，長租公寓的存活度及未來發(fā)展程度、企業(yè)規(guī)模、運(yùn)營模式之間，到底有何關(guān)系？為此，本周策劃了此次圓桌論壇，以期通過諸多討論，探究長租公寓未來發(fā)展的邏輯。

自己“玩明白”再復(fù)制

長租公寓市場，規(guī)模的門檻到底是多少？在我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，單一城市上萬間，全國要達(dá)到10萬間，這是一個門檻，很重要的因素在于規(guī)模效應(yīng)。

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉

高力國際企業(yè)戰(zhàn)略咨詢部李嗣振認(rèn)為，未來長租公寓規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)在于優(yōu)質(zhì)物業(yè)數(shù)量，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的特征包括通達(dá)的區(qū)位、相對低廉的拿房成本、穩(wěn)定的客群等，這將決定運(yùn)營商能否在競爭越來越激烈的長租公寓市場里站穩(wěn)腳跟。此外，如果運(yùn)營商的戰(zhàn)略為落子全國，5000-20000間可以滿足初步目標(biāo)，而目前市場熱度漸顯，前20的開發(fā)商對長租公寓發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相對較高，基本在5萬間以上，未來隨著布局的落地，相應(yīng)門檻會水漲船高。

高力國際企業(yè)戰(zhàn)略咨詢部李嗣振

而在優(yōu)客逸家創(chuàng)始人&CEO劉翔看來，不同企業(yè)有不同的模型，以優(yōu)客逸家為例，在單一城市達(dá)1.5萬間規(guī)模，做到相對較好的商業(yè)密度分布，要經(jīng)歷一個相對完整的運(yùn)營周期，比如一線城市可能三年，二線城市可能五年，而且達(dá)到一個規(guī)模臨界點，才能算達(dá)到第一步的成熟。而第二步是在兩個以上城市都達(dá)到進(jìn)一步穩(wěn)定經(jīng)營的規(guī)模水平，有一個擴(kuò)張復(fù)制能力。

優(yōu)客逸家創(chuàng)始人&CEO劉翔

不管是圈地需要，還是資本催生，很多企業(yè)還沒有梳理清晰，便開始規(guī)模擴(kuò)張。在劉翔看來，長租公寓首先需要自己“玩”明白，才可以復(fù)制擴(kuò)張，否則會面臨相關(guān)風(fēng)險?！叭绻軛U用得特大，同時經(jīng)營出現(xiàn)問題，出租率、租金差表現(xiàn)不好，相當(dāng)于邊跑邊失血，就有可能面臨資金斷裂的風(fēng)險?！眲⑾璞硎尽?/p>

不過，劉翔也坦言，這或許是很多企業(yè)沒有辦法的競爭策略，“可能某個階段是以規(guī)模為王，如果連基礎(chǔ)的規(guī)模也沒有，可能就失去在資本市場尋求資金支持的機(jī)會?！?/p>

投資與運(yùn)營的“平衡術(shù)”

在李嗣振看來，規(guī)模是搶占市場的必要手段，在最短的時間內(nèi)形成規(guī)模集聚，從而出現(xiàn)“頭部效應(yīng)”，增加自身市場地位，但未來長遠(yuǎn)化發(fā)展需要靠運(yùn)營模式的構(gòu)建和運(yùn)營能力的持續(xù)性提升，“目前長租公寓盈利性相對較低，原因之一在于長租公寓正處于擴(kuò)張階段，下一步預(yù)期先行達(dá)到規(guī)模前列的長租公寓運(yùn)營商，將會在運(yùn)營上投入更多精力，以留存現(xiàn)有租戶同時吸引新進(jìn)租戶。”

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆表示，投資、運(yùn)營能力，兩者相輔相成，但前期投資開發(fā)能力更為重要，“開發(fā)中一個決策失誤，可能運(yùn)營中需花10倍的力氣才能補(bǔ)回，甚至有可能補(bǔ)不回來，所以投資決策非常重要?！苯饐幢硎?，魔方公寓不會僅僅為了規(guī)模而去拿一些不能運(yùn)營的樓，魔方有比較成熟的測算模型，如果投資回報率不能達(dá)到15%-25%，就不會去投資。金喆同時指出，運(yùn)營能力增強(qiáng)，運(yùn)營成本降下來，也會促使投資模型更為有效、有利。

“長租公寓想要盈利，就需要抓運(yùn)營，把所有環(huán)節(jié)都做到標(biāo)準(zhǔn)化，如果從拿房環(huán)節(jié)到運(yùn)營環(huán)節(jié)，細(xì)節(jié)摳得不夠緊，就會導(dǎo)致投資回報周期長的問題?！苯饐磸?qiáng)調(diào)，這其實是個平衡問題，即如何在企業(yè)盈利以及客戶體驗間做到平衡。做得平衡，企業(yè)才能得以健康、規(guī)模化發(fā)展。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆

房東東公寓培訓(xùn)學(xué)院院長全靂亦表示，長租公寓的核心價值是租約期限的長短和現(xiàn)金流管理，背后需要一套完整的運(yùn)營體系和IT系統(tǒng)支撐。無論是500間，還是5000間、50000間，只要現(xiàn)金流一斷，就會立刻倒閉?！?018年一定也會出現(xiàn)幾家倒閉的企業(yè)，他們核心的問題是規(guī)模迅速膨脹，杠桿過大，后續(xù)資金跟不上?！?/p>

房東東公寓培訓(xùn)學(xué)院院長全靂

長租公寓“輕重”模式之辯

值得注意的是，目前很多長租公寓采取的是包租模式，即傳統(tǒng)的二房東模式。在李嗣振看來，目前長租公寓盈利性較低的主要原因就在于，二房東模式的拿房成本較高。

新派公寓創(chuàng)始人及CEO、賽富不動產(chǎn)基金合伙人王戈宏亦認(rèn)為，二房東模式由于競爭激烈紅利其實已經(jīng)消失，出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的傾向，未來的發(fā)展存在危機(jī)?！岸繓|模式回報周期長，基本在5-7年以上，每個項目的現(xiàn)金流沒法支撐新項目的擴(kuò)張，擴(kuò)張基本靠融資，成了燒錢模式。為了追求規(guī)模，目前很多開發(fā)商也搶樓做二房東，加劇了行業(yè)拿房成本，導(dǎo)致物業(yè)資源的競爭白熱化，進(jìn)一步加劇了二房東模式下的企業(yè)盈利難度。”王戈宏這樣認(rèn)為。

新派公寓創(chuàng)始人及CEO、賽富不動產(chǎn)基金合伙人王戈宏

王戈宏介紹，美國和日本的公寓市場，基本也是這兩大模式。第一種是輕資產(chǎn)品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報，從而收取一定的管理費(fèi)。比如測算出每年可幫助客戶盈利1000萬，公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)則獲得一定的管理費(fèi)，如果效益不錯，則分出一部分作為獎勵資金給品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)。另一種是REITs模式，即通過資金收購來改造、運(yùn)營管理，再做REITs，從而形成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。李嗣振指出，未來輕、重模式都有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，成型的品牌運(yùn)營商可以通過IP輸出，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營化，而開發(fā)商利用自持土地開發(fā)的長租公寓則可以走資產(chǎn)證券化道路，實現(xiàn)融資的多元化。

不過，在劉翔看來，市場還是更重資產(chǎn)持有運(yùn)營模式，若想在整個長租公寓市場占有一定地位，單一從事二房東模式，肯定不是一個最佳選擇。但通過二房東模式，來打磨供應(yīng)鏈、組織能力，從而逐漸發(fā)展到管理輸出、通過不動產(chǎn)基金去收購持有有。

據(jù)了解，冠寓“在獲取項目資產(chǎn)原有的"輕資產(chǎn)"和"重資產(chǎn)"基礎(chǔ)上，提出"中資產(chǎn)"的概念?！蹦壳肮谠⒉扇〉姆绞绞恰拜p、中、重”模式并舉，并沒有限制其側(cè)重比，而是根據(jù)不同的城市、區(qū)域、環(huán)境、特點、物業(yè)情況，匹配不同的開發(fā)模式。

*本文來源：新京報，作者：張曉蘭，原標(biāo)題：《長租公寓如何活過“生死門檻”？》。

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