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萬科一年前入股的云南逾6000畝旅游大盤，如今又有新的動(dòng)態(tài)。

5月22日云南城投公告，擬現(xiàn)金出資2520萬元與百年置業(yè)、云嶺天籟、昆明萬科及招商財(cái)富資產(chǎn)管理有限公司，共同設(shè)立云南萬城百年投資開發(fā)有限公司。新公司將參與云南澄江太陽(yáng)山國(guó)際生態(tài)旅游休閑度假社區(qū)項(xiàng)目合作開發(fā)。

這是萬科對(duì)太陽(yáng)山項(xiàng)目進(jìn)一步貼上“萬科”標(biāo)簽的資本運(yùn)作之一。早在今年2月初，項(xiàng)目開發(fā)主體的股東華商之家（萬科持股40%），已悄然引入萬科的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。如今萬科正試圖將項(xiàng)目的所屬權(quán)進(jìn)一步清晰化。

接近云南城投的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，華商之家不止涉足太陽(yáng)山項(xiàng)目，而萬科只打算操盤太陽(yáng)山項(xiàng)目，因而此次成立新公司取代用于專門開發(fā)。

而這，距離太陽(yáng)山項(xiàng)目啟動(dòng)已過了六年光景。

太陽(yáng)山往事

云南澄江太陽(yáng)山國(guó)際生態(tài)旅游休閑度假社區(qū)項(xiàng)目位于撫仙湖東岸，開發(fā)總用地面積6618畝，最早與萬科尚無交集。

在2012年7月15日那場(chǎng)規(guī)模盛大的首發(fā)儀式上，原始股東云南省城投集團(tuán)、華商之家、觀瀾湖集團(tuán)不僅請(qǐng)來澄江縣各級(jí)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，還邀請(qǐng)李健、楊麗萍等一眾藝人助陣。

按照最初規(guī)劃，太陽(yáng)山項(xiàng)目的開發(fā)主體“云南澄江老鷹地旅游度假村有限公司”（簡(jiǎn)稱老鷹地公司），由云南省城投集團(tuán)、華商之家與永昌發(fā)展有限公司（境外企業(yè)）分別持股60%、30%以及10%。其中，觀瀾湖主要負(fù)責(zé)高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，“體育休閑運(yùn)行商”的身份最終使其成為項(xiàng)目投資方之一。

當(dāng)時(shí)，老鷹地公司的董事長(zhǎng)陳嘉得意地表示，五年后的太陽(yáng)山將是一個(gè)“國(guó)際的世界級(jí)的度假區(qū)”。時(shí)任云南城投云南城投集團(tuán)董事長(zhǎng)的劉猛甚至表示，太陽(yáng)山項(xiàng)目“可以說是城投的轉(zhuǎn)型之作”。

太陽(yáng)山項(xiàng)目的啟動(dòng)，發(fā)生在旅游地產(chǎn)集中爆發(fā)的2013年前，云南撫仙湖呈現(xiàn)一片如火如荼圈地的景象。除了云南省城投集團(tuán)，包括龍湖等房企都先后在此布局，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，撫仙湖周邊旅游度假項(xiàng)目多達(dá)20個(gè)。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)于2013年上半年，云南玉溪政府出臺(tái)加大保護(hù)撫仙湖生態(tài)環(huán)境等政策措施，此后“撫仙湖生態(tài)環(huán)境被嚴(yán)重?fù)p害”的消息屢現(xiàn)報(bào)端，引起政府進(jìn)一步重視。據(jù)當(dāng)天媒體報(bào)道，2014-2015年，除了撫仙湖北岸濕地生態(tài)保護(hù)工程等項(xiàng)目外，鮮有新項(xiàng)目獲得準(zhǔn)入。

而2013年11月，云南省城投集團(tuán)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓老鷹地公司及太陽(yáng)山公司各60%股權(quán)。A股上市公司云南城投當(dāng)時(shí)選擇放棄優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，理由是“考慮到環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)11周年，后續(xù)投入的資金量大，現(xiàn)金流回正周期較長(zhǎng)”。

最終在那場(chǎng)備受關(guān)注的股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，投資方華商之家成為接盤俠。轉(zhuǎn)讓完成后，老鷹地公司分別由華商之家、永昌發(fā)展持股90%、10%。而由于云南城投持股華商之家40%股權(quán)，折算下來，仍持有太陽(yáng)山項(xiàng)目共約36%權(quán)益。

至2017年6月中旬，萬科正式介入太陽(yáng)山項(xiàng)目，通過受讓華商之家另外兩位股東百年置業(yè)、云嶺天籟分別將所持25%、15%股權(quán)。當(dāng)時(shí)云南城投擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，卻依舊選擇放棄。

經(jīng)過兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，華商之家的股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：云南城投、昆明萬科分別持股40%；百年置業(yè)、云嶺天籟仍分別持股10%。昆明萬科透過華商之家間接持有太陽(yáng)山項(xiàng)目36%股權(quán)。

按照萬科當(dāng)時(shí)公告，太陽(yáng)山項(xiàng)目未開發(fā)用地占地面積252萬平方米，綜合容積率約0.64，計(jì)容積率建筑面積約162萬平方米。根據(jù)萬科擁有的36%權(quán)益，需支付權(quán)益地價(jià)款約8.07億元。

同時(shí)各方約定，同意由昆明萬科作為太陽(yáng)山項(xiàng)目新的操盤運(yùn)營(yíng)方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)操盤運(yùn)營(yíng)開發(fā)。

萬科資本騰挪

對(duì)于萬科為何接手被視為“燙手山芋”的太陽(yáng)山項(xiàng)目，外界說法不一。

市場(chǎng)人士指出，玉溪市2014年將撫仙湖一帶開發(fā)的項(xiàng)目由25個(gè)削減至13個(gè)，規(guī)劃用地縮減逾半至不足5萬畝。而太陽(yáng)山是清理后留下的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之一，意味著開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言較低。

其同時(shí)指，云南省2017年初將“玉溪澄江仙湖古鎮(zhèn)項(xiàng)目”列入重大產(chǎn)業(yè)招商項(xiàng)目清單，對(duì)外釋放了政府重新支持的信號(hào)。從體量看，澄江仙湖古鎮(zhèn)項(xiàng)目占地逾9000畝，遠(yuǎn)大于太陽(yáng)山項(xiàng)目；從時(shí)間點(diǎn)看，萬科介入太陽(yáng)山項(xiàng)目，恰好是此后不足半年內(nèi)。

文旅也是萬科2014年以來轉(zhuǎn)型的方向之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科披露的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目包括吉林松花湖度假區(qū)、惠州雙月灣、杭州良渚文化村等，澄江太陽(yáng)山項(xiàng)目也是其在西南區(qū)域的重要試水之作。2018年1月，萬科還宣布在四川西昌落地2300畝的文旅項(xiàng)目。

2018年5月22日的公告則顯示，太陽(yáng)山項(xiàng)目出現(xiàn)了新的資本運(yùn)作。

按照云南城投最新公告，公司與昆明萬科、招商財(cái)富、百年置業(yè)、云嶺天籟，共同出資6300萬元設(shè)立“云南萬城百年投資開發(fā)有限公司”。其中云南城投、萬科各持股40%，與此前在華商之家的股權(quán)分配相同。

唯一有所區(qū)別的是，在華商之家分別持股10%的百年置業(yè)、云嶺天籟，在萬城百年的持股均降至0.5%；新公司引入資金方招商財(cái)富資產(chǎn)管理有限公司，持股19%。

資料顯示，新股東招商財(cái)富，實(shí)際上代表“招商財(cái)富-金源萬科9號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”。市場(chǎng)人士指出，這或許意味著太陽(yáng)山項(xiàng)目有萬科內(nèi)部的員工跟投屬性。

值得一提的是，早在2018年2月，太陽(yáng)山項(xiàng)目原股東華商之家便已出現(xiàn)股權(quán)變更，變更內(nèi)容與如今設(shè)立的萬城百年相同，均涉及引入招商財(cái)富作為股東。

根據(jù)公告，萬城百年將參與云南澄江太陽(yáng)山國(guó)際生態(tài)旅游休閑度假社區(qū)項(xiàng)目合作開發(fā)。這說明，萬城百年將取代華商之家，成為太陽(yáng)山項(xiàng)目新的開發(fā)主體。

對(duì)于上述資本運(yùn)作，接近云南城投的人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋，萬科此前入股的華商之家，還涉及到其他項(xiàng)目。而萬科只打算操盤太陽(yáng)山項(xiàng)目，此次成立新公司便是專門用于開發(fā)該項(xiàng)目。

而萬科在新公司依然表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)作風(fēng)，包括負(fù)責(zé)操盤項(xiàng)目，委派新公司總經(jīng)理以及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。不難預(yù)見，項(xiàng)目的日常經(jīng)營(yíng)管理將納入萬科集團(tuán)運(yùn)作模式。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，作為六年前太陽(yáng)山項(xiàng)目的原始投資方之一，觀瀾湖如今鮮有提及該項(xiàng)目。接近云南城投的人士透露，觀瀾湖集團(tuán)主要負(fù)責(zé)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，而（高爾夫）項(xiàng)目停止后，就沒有再運(yùn)營(yíng)了。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，撫仙湖水質(zhì)按照國(guó)家規(guī)定的I類水標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)。撫仙湖一級(jí)保護(hù)區(qū)的“紅線”，是“最高蓄水位沿地表向外水平延伸100米的范圍”?！凹t線”以內(nèi)本應(yīng)禁止：新建、擴(kuò)建或者擅自改建建筑物、構(gòu)筑物;其他破壞生態(tài)系統(tǒng)和污染環(huán)境的行為。而高爾夫球場(chǎng)在這“絕對(duì)禁區(qū)”之內(nèi)。

*本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：鐘凱、廖堯，原標(biāo)題：《解局 | 萬科太陽(yáng)山文旅故事》。