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興奮、喜悅、失落、無奈摻雜在一起，是這個行業(yè)最真實的注腳。

近期長租公寓的聲音此起彼伏，先是9月6日下午，樂伽公寓官微發(fā)布辟謠公告，直言月初媒體和網(wǎng)友反映“公司已重新營業(yè)”一事不屬實。該公司稱，公司日前已停止?fàn)I業(yè)，員工大量離職，目前只保有少數(shù)員工配合相關(guān)部門調(diào)查和糾紛調(diào)處工作，“不再展開相關(guān)業(yè)務(wù)”。

緊接著另一家公寓服務(wù)運營商城家公寓發(fā)布捷報，宣布近期已完成近3億美元A輪融資。獲得資金馳援后，該公司高層躊躇滿志地展望未來，計劃著眼于服務(wù)、品牌等四個方面的提升。

而最近幾日，媒體爆料稱，蛋殼公寓計劃最快于今年赴美上市，募資金額為6至7億美元，或?qū)⒊蔀殚L租公寓海外第一家上市公司。

一方面是長租公寓不斷暴雷，一方面頭部企業(yè)仍獲得資本加持，這種割裂性或許反映出，這個行業(yè)正經(jīng)歷一場深刻的整合。包括自如、魔方公寓、蛋殼公寓、城家公寓，2019年均相繼披露新一輪融資，其中蛋殼公寓3月獲得C輪5億美元融資，估值逾20億美元。

這還是最好的時代嗎？長租公寓圈內(nèi)對此并不完全贊同。

某資深從業(yè)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，城家公寓此前便提過融資事宜，如今只是“自己人”在追加投資；至于蛋殼公寓上市，目前仍流于傳言。

觀點地產(chǎn)新媒體致電蛋殼公寓相關(guān)創(chuàng)始人及高層，就上市傳言一事進行求證，截止發(fā)稿時未獲得回復(fù)。

“這個行業(yè)尤其是集中式公寓，（現(xiàn)在）并沒有得到資本市場太明確的青睞。如果有，大家也不會干得這么辛苦了?！鄙鲜鲩L租公寓從業(yè)人士如是吐苦水。

以蛋殼公寓為例，它幾乎是中國房地產(chǎn)發(fā)展變奏的產(chǎn)物。

2015年1月左右，蛋殼公寓在北京成立，次年5月開啟全國布局。那兩年正處中央政策關(guān)注長租公寓并提出政策導(dǎo)向和發(fā)展框架的時期，包括加快租賃企業(yè)發(fā)展等五大方面框架被提出。機會到了，創(chuàng)始人高靖、崔巖等人膽子可不太小。

“十九大”國家正式提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，長租公寓迅速被資本裹挾著向前，步履飛快。

數(shù)據(jù)顯示，2015-2018年，該行業(yè)融資數(shù)量分別為55筆、28筆、27筆及20筆，而此前四年總數(shù)僅為24.5筆。約上千家品牌運營商蜂擁入場，其中蛋殼公寓2017年獲得A+輪融資，次年分別獲得1億美元B輪融資、7000萬美元B+輪融資。

但由資本騰挪造富的領(lǐng)域，往往不具備繁榮的可持續(xù)性，甚至從高潮到低谷只需要幾年。過去包括共享汽車、共享單車在內(nèi)的“新經(jīng)濟”，結(jié)果莫不如是。

2018年9月起，隨著哄抬房價、甲醛超標、P2P暴雷、高空置率等問題相繼出現(xiàn)，長租公寓風(fēng)口消失，資本逐步退潮，2019年獲取融資的品牌運營商已寥寥無幾。

這已經(jīng)到了最壞的時代嗎？接觸的大多長租公寓從業(yè)者，又會毫不猶豫地回答，這仍是一個很好的行業(yè)。

比如蛋殼公寓創(chuàng)始人崔巖8月參加博鰲房地產(chǎn)論壇時表示，未來十年中國公寓市場會有2.7億租賃人口，規(guī)模達到4.6萬億；現(xiàn)階段長租公寓市場規(guī)模，滲透率大約僅2%；中國租賃人口占比大約11.6%，英美及日本租賃房源及人口占比都遠遠超過了30%。

“這個行業(yè)肯定是可以越來越好的，”建方長租總經(jīng)理甘偉對觀點地產(chǎn)新媒體預(yù)測：“如果國家整個政策體現(xiàn)更強的相關(guān)性，那么近幾年也是比較容易走出去（困境）的?！?/p>

走出困境最直接的方式是繼續(xù)對接資本市場，不止一家從業(yè)公司有過上市的念頭。2018年初，公寓家聯(lián)合創(chuàng)始人宣布年內(nèi)將啟動上市；2019年8月，中駿集團表態(tài)希望將長租公寓推向上市。

包括最新被傳上市的蛋殼公寓，過去一年在“規(guī)模年+服務(wù)年”戰(zhàn)略下持續(xù)擴張，該公司年初以2億元收購愛上租，管理資產(chǎn)規(guī)模升至45萬間，至8月?lián)迬r披露，截止上半年公司管理資產(chǎn)規(guī)模已大概在50萬間。這也被外界解讀為做大資產(chǎn)包的舉動。

但在這個被稱為初創(chuàng)期的階段，長租公寓并未形成有效的盈利模式，也是一直被詬病的問題。蛋殼公寓即便規(guī)模領(lǐng)先，對于盈利情況卻仍鮮有披露。

長租公寓主要賺取租金差，這種做法目前難以形成良好的財務(wù)模型。甘偉表示：“假如一間房確定性不錯，再乘以一個可觀的數(shù)量，這就是資本市場給的估值。可當(dāng)中有不確定性，而且大家的運營都是非標狀態(tài)，這邊好一點那邊差一點。”

盈利模式不清晰，導(dǎo)致資本市場針對長租公寓企業(yè)并沒有一個成熟的估值體系，這也是橫貫在那些寄望于對接資本市場的企業(yè)面前的一座大山，受訪的長租公寓從業(yè)者大多表達了類似意見。

此前共享辦公巨頭WeWork估值從470億美元暴跌大約一半，除了營收規(guī)模難以支撐估值，其盈利問題也被市場顧忌，因其反映出資源投向生態(tài)系統(tǒng)打造而無法形成利潤貢獻。

上述受訪人士指，現(xiàn)在行業(yè)已不再粗放式看待房子租金及數(shù)量，而是重視現(xiàn)金流，以及房子是否能創(chuàng)造租金以外的更多價值。這種探索其他服務(wù)場景的做法，目的是扭轉(zhuǎn)營收結(jié)構(gòu)單一的問題。

“長租公寓運營機構(gòu)經(jīng)過優(yōu)勝劣汰，如今存活下來的企業(yè)都高度理性，關(guān)注內(nèi)部成長及企業(yè)價值?！毖韵轮猓瑥臉I(yè)人士仍看好長租公寓的未來。

正應(yīng)了崔健所唱：現(xiàn)實象個石頭，精神象個蛋；石頭雖然堅硬，可蛋才是生命。

*本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，原標題：《成見 | 蛋殼公寓融資下的“蛋”》。