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地產(chǎn)與文化、旅游并不是同一概念，但兩者的嫁接由來(lái)已久。2009年，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)被上升為國(guó)家戰(zhàn)略，依托文化和旅游業(yè)的“文旅地產(chǎn)”便應(yīng)運(yùn)而生。但在那時(shí)，文旅地產(chǎn)并非唯一的概念，旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)，甚至康養(yǎng)地產(chǎn)等說(shuō)法，都應(yīng)運(yùn)而生。

隨后，文旅地產(chǎn)經(jīng)歷了一段無(wú)序和混亂的時(shí)期。一些房企打著“文化”“旅游”的幌子瘋狂圈地，但開發(fā)和運(yùn)營(yíng)均缺乏可取之處。于是，在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇和淘汰后，留下一批爛尾項(xiàng)目。在青島、秦皇島以及海南、云南的很多城市，至今仍能見到泡沫的遺跡。

2018年3月，國(guó)家機(jī)構(gòu)改革組建文化和旅游部，“詩(shī)與遠(yuǎn)方”的融合再度掀起文旅地產(chǎn)的炒作熱潮。2017年和2018年是房地產(chǎn)加碼文旅項(xiàng)目力度最大的時(shí)段，很多企業(yè)通過(guò)買項(xiàng)目、求合作、挖人才等方式，發(fā)力文旅地產(chǎn)，其熱度完全不亞于十年之前。

雖然房地產(chǎn)企業(yè)跟風(fēng)炒作的做法一直遭人詬病，但文旅確有市場(chǎng)空間。文化和旅游部的數(shù)據(jù)顯示，2018年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)55.39億人次，增長(zhǎng)10.8%；全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入5.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%。旅游市場(chǎng)的火爆，帶來(lái)了包括居住、消費(fèi)、出行、醫(yī)療、安全等在內(nèi)的一系列需求，其中很多都與房地產(chǎn)有關(guān)。

但文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，絕不僅僅是蓋房子、賣房子這么簡(jiǎn)單，從前期定位、規(guī)劃，中期建設(shè)，到后期運(yùn)營(yíng)，都需要一套專業(yè)化和個(gè)性化的運(yùn)作流程。對(duì)于習(xí)慣了“借鑒”、缺乏創(chuàng)新能力的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)考驗(yàn)。

另一方面，大型文旅項(xiàng)目的投資回報(bào)周期通常都在十年以上，小型項(xiàng)目也要6-7年。對(duì)于將“高周轉(zhuǎn)”奉為圭臬的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，同樣顯得格格不入。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想深耕這一領(lǐng)域，不僅要做好心理準(zhǔn)備，而且要有足夠的人才儲(chǔ)備和成熟的商業(yè)模式。

近些年涉足文旅地產(chǎn)的，不乏投機(jī)者和炒作者，比如，中弘股份的股價(jià)就曾因其文旅策略而出現(xiàn)大漲。但由于文旅地產(chǎn)的回報(bào)周期實(shí)在太長(zhǎng)，中弘最終深陷其中。在資金最緊張的時(shí)候，中弘的每一筆商品房銷售回款，都要率先去填補(bǔ)文旅地產(chǎn)的窟窿。因?yàn)榉e重難返，最終于事無(wú)補(bǔ)。

就算有心做好文旅地產(chǎn)，也會(huì)遭遇挫折。文旅項(xiàng)目容易受天氣、消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素影響，收益并不穩(wěn)定。在美國(guó)金融危機(jī)期間，房地產(chǎn)價(jià)值下跌最大的區(qū)域，就在傳統(tǒng)旅游勝地佛羅里達(dá)。

如今，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做到接近萬(wàn)億的規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、銷售額、利潤(rùn)等指標(biāo)，在各行業(yè)中堪稱難逢敵手。但事實(shí)是，能做好房地產(chǎn)，未必就能做好文旅項(xiàng)目，強(qiáng)如萬(wàn)達(dá)，其文旅項(xiàng)目也曾遭遇業(yè)主的集體投訴。

因此，房地產(chǎn)資金進(jìn)軍文旅，固然有利于“美好生活”的實(shí)現(xiàn)，但只有多一分敬畏心和專業(yè)精神，才能避免文旅泡沫又一次出現(xiàn)。

*本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，本文作者：張敏，原標(biāo)題：《文旅地產(chǎn)的泡沫會(huì)再現(xiàn)嗎？》。