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如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占了上風(fēng), 那就最好站到他們一邊亦從中獲利，這句話用于形容一些多住宅的房地產(chǎn)開發(fā)商再合適不過。布魯克菲爾德物業(yè)公司（Brookfield Property Partners）和雷曼兄弟前管理團(tuán)隊(duì)成立的房地產(chǎn)投資咨詢公司Silverpeak Real Estate Partners近日宣布與短租巨頭Airbnb合作嘗試建造Airbnb式的公寓。

布魯克菲爾德物業(yè)公司稱其與Airbnb今年十月推出的類似酒店概念的新品牌Niidos達(dá)成2億美元的股權(quán)投資協(xié)議，Silverpeak Real Estate Partners對(duì)此企業(yè)也投資了2000萬美元。Niido的運(yùn)營(yíng)主體是位于邁阿密的Newgard Development Group，兩家公司投資的2.2億美元?dú)w屬于Niido，而不是Airbnb。

這兩家房地產(chǎn)公司對(duì)于Airbnb的投資說明，在同行竭力與該公司進(jìn)行斗爭(zhēng)的時(shí)候，一些房東及開發(fā)商開始意識(shí)到與Airbnb合作的必要性。公寓投資與管理公司（AIMCO）目前正在起訴Airbnb，要求該短租巨頭制止其租戶在Airbnb平臺(tái)上非法出租房源的行為。

布魯克菲爾德物業(yè)公司總資產(chǎn)大約為680億美元，而其母公司布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司管理下的資產(chǎn)總值超過2650億美元。該物業(yè)公司投資Niido社區(qū)說明它持接受房屋共享而非與之抗?fàn)幍牧?chǎng)。

雙贏合作？

那么，這些地產(chǎn)公司為什么要與Airbnb進(jìn)行合作呢？

簡(jiǎn)而言之，因?yàn)檫@樣做能給他們帶來很大收益。在今年9月推出友好建筑項(xiàng)目（Friendly Buildings Program）時(shí)，Airbnb明確向多戶住房開發(fā)商傳遞出這樣一個(gè)盈利的價(jià)值主張：如果你們?cè)试S租戶將公寓放在Airbnb上出租，我們?cè)敢飧銈円黄鸱窒硭美麧?rùn)。

自該項(xiàng)目推出以來，Airbnb稱截至2017年8月，公司在全球范圍內(nèi)增加超過1萬個(gè)房源。

與Airbnb合作為其友好建筑項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)的房屋共享平臺(tái)Pillow進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，Airbnb 2016年65%的預(yù)訂間夜量都來自公寓或具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓建筑。此外，另一項(xiàng)由美國(guó)國(guó)家多戶住房委員會(huì)（National multifamily housing council）及金斯利公司（Kingsley Associates）發(fā)起的調(diào)查結(jié)果顯示，49% 25以下的租戶有意通過房屋共享的方式增加收入來源。

Pillow CEO 肖恩-康威（Sean Conway）表示，目前的情況來看，“Airbnb已很普遍”，他還認(rèn)為每個(gè)出租人未來將會(huì)把出租房屋看做像超級(jí)網(wǎng)速一樣方便人們生活的便利設(shè)施。我認(rèn)為，這一想法未來會(huì)得到驗(yàn)證。”

“我認(rèn)為，回頭看過Airbnb去兩年或兩年半的發(fā)展歷程非常有趣?！?/span>Airbnb 全球政策總監(jiān)克里斯-勒翰（Chris Lehane）說，“我2015年秋季剛來公司時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在嘗試了解房屋共享經(jīng)濟(jì)，但那時(shí)他們通常與這種非標(biāo)住宿形式保持一定距離。到了今天，包括Niido CEO哈維-赫爾南德斯（Harvey Hernandez）在內(nèi)的一些行業(yè)領(lǐng)袖都在積極與我們開展合作。但這并不是說，他們已經(jīng)與每個(gè)地產(chǎn)開放商或房東都建立了良好的合作關(guān)系?！?/span>

勒翰繼續(xù)說：“現(xiàn)在可以看出來，私營(yíng)行業(yè)的開發(fā)商很了解消費(fèi)者的狀態(tài)，知道這一人群的位置、流向、需求及如何提升他們的參與感。歸根結(jié)底，建房子成本很高，地產(chǎn)商必須找到符合消費(fèi)者需求又比較經(jīng)濟(jì)的模式。我們能夠幫助開發(fā)商找到更賺錢的方式，同時(shí)通過幫助租戶增加收入來源的方式幫助他們保住自己的房產(chǎn)。”

Fident Capital創(chuàng)始人及房地產(chǎn)開發(fā)金融師凱文-喬凱特（Kevin Choquette）認(rèn)為，Airbnb之所以推出友好建筑項(xiàng)目，主要是因?yàn)榉繓|對(duì)租戶分租其公寓的做法感到不滿。

“Airbnb意識(shí)到，房東的不滿可能會(huì)給公司品牌及市場(chǎng)擴(kuò)張帶來很多不良影響?！?/span>

喬凱特表示，如果Airbnb能與地產(chǎn)開發(fā)商合作，讓他們指定，甚至設(shè)計(jì)Airbnb需要的公寓，并解決業(yè)主向Airbnb平臺(tái)開放房源所需要的經(jīng)濟(jì)效益、品質(zhì)控制及透明度等方面的問題，這樣對(duì)合作的雙方無疑是雙贏局面。初期跡象顯示，Airbnb Niido要做的正是提供一種雙贏的解決方案。

對(duì)于布魯克菲爾德及Silverpeak的投資，喬凱特說，“我很贊賞他們把傳統(tǒng)的股權(quán)引入到創(chuàng)新項(xiàng)目的做法。大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)行業(yè)做出改變很慢，其行業(yè)創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于大多數(shù)行業(yè)?；蛘哒f，這個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新性一直都不足。此次保守機(jī)構(gòu)的這個(gè)動(dòng)作很令人振奮，我很好奇未來的結(jié)果會(huì)是什么樣子。我個(gè)人認(rèn)為，他們會(huì)做得很好?！?/span>

Niido業(yè)務(wù)及其運(yùn)營(yíng)模式

Airbnb Niido公寓按年租給作為主要住宅地的租戶，租戶然后能夠把自己的公寓每年最多出租180天。不過，租戶在Airbbnb上出租自己的房源需要特別的技術(shù)和服務(wù)，而使用接入Airbnb平臺(tái)的Niddo App能夠?yàn)檫@些租戶提供日歷管理、設(shè)施訂單量查詢、無鑰匙入住等服務(wù)。租戶能夠保留除稅款及欠Airbnb債務(wù)后75%的利潤(rùn)，其他25%的利潤(rùn)歸業(yè)主Niddo所有。

康威表示，這種居住式公寓租賃成功的關(guān)鍵是對(duì)房源品質(zhì)的“嚴(yán)格控制”及更高的“透明度”。盡管Pillow是Airbnb的合作伙伴，但Pillow目前尚未與Niido簽訂任何正式的合作協(xié)議，不過兩個(gè)公司一直都在商談此次。

雖然Airbnb和Niido都堅(jiān)稱，Niido社區(qū)并不是酒店，但這種模式的確使用了類似酒店業(yè)務(wù)的技術(shù)和戰(zhàn)略。比如，所有地方都將有一個(gè)為旅行者提供禮賓服務(wù)的“房東負(fù)責(zé)人”。而且，與當(dāng)前涌現(xiàn)的很多共享住宅一樣，Airbnb Niido社區(qū)將會(huì)像傳統(tǒng)酒店那樣預(yù)留很多公共空間。

Niido支付施工或所有社區(qū)的改造費(fèi)用，擔(dān)任業(yè)主運(yùn)營(yíng)商的角色，但在使用Airbnb品牌及服務(wù)技術(shù)保持同步方面與Airbnb展開合作。如果這種運(yùn)營(yíng)模式聽起來很熟悉，那是因?yàn)閮烧咧g的關(guān)系類似于酒店業(yè)主與酒店管理公司或酒店品牌商之間的關(guān)系。目前尚不清楚的是，Niido背后的公司向Airbnb支付多少品牌及技術(shù)使用費(fèi)。

借助于Brookfield和Silverpeak注入的2.2億美元資金，Niido計(jì)劃2018年在美國(guó)建成至少四個(gè)Airbnb Niido社區(qū)。第一個(gè)社區(qū)計(jì)劃在2018年初建成開業(yè)，選址地點(diǎn)為佛羅里達(dá)州奧蘭多市外的基西米，其他三個(gè)社區(qū)規(guī)劃在其他地點(diǎn)，Niido CEO 赫爾南德斯沒有透露具體的規(guī)劃位置，只是稱公司比較看重東南地區(qū)。據(jù)彭博社報(bào)道，公司計(jì)劃在邁阿密、勞德爾堡及坦帕三地開發(fā)Niido社區(qū)。

盡管第一個(gè)社區(qū)是配有324套房源的新建筑，赫爾南德斯表示，公司可能會(huì)在現(xiàn)有的公寓綜合體基礎(chǔ)上開發(fā)其他Niido社區(qū)。

“未來這類房源庫存會(huì)越來越多，”康威說，他還表示公司正在與多戶住房開發(fā)商合作類似概念的項(xiàng)目?！斑@些項(xiàng)目還沒有名稱，但基本上跟酒店一樣。他們有租客需要的各種設(shè)施，一些居民也居住在那里，因?yàn)檫@些房屋的確很漂亮。有很多大型多住宅房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商準(zhǔn)備在社區(qū)采用這種模式興建類似社區(qū)。不過，建成Niido這樣的社區(qū)要花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間，如果在現(xiàn)有公寓的基礎(chǔ)上開發(fā)會(huì)更容易，項(xiàng)目進(jìn)展也更快?！?/span>

不過，康威補(bǔ)充說，“這種模式仍屬于房屋共享。租客能夠像當(dāng)?shù)厝艘粯由?。租客住在別人的主要居所里，這與住在酒店的感覺完全不同?！?/span>

Airbnb建Niido社區(qū)的意義

很明顯，與其他許多大型連鎖酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一樣，Airbnb想在世界各地隨時(shí)隨地為消費(fèi)者提供更多的住宿選擇類型。這也是Airbnb允許B&B和精品酒店在平臺(tái)上推廣其客房的原因。這也是公司想擁有更多Airbnb式酒店庫存的原因，盡管這些Airbnb Niido社區(qū)跟傳統(tǒng)酒店不同，更像是共享住宅模式。

隨著最終IPO上市的時(shí)間越來越近，盡管Airbnb目前在世界各地已擁有超過400萬個(gè)房源，房源數(shù)量的持續(xù)增加將依然是公司增長(zhǎng)的關(guān)鍵。Airbnb上市的另一個(gè)關(guān)鍵是公司的盈利情況。關(guān)于這一點(diǎn)，Airbnb CFO 勞倫斯-托西（Laurence Tosi）和勒翰都說過，Airbnb在今年已實(shí)現(xiàn)盈利。據(jù)CNBC報(bào)道，一位熟知Airbnb財(cái)務(wù)狀況的知情人士透露，Airbnb在2017年的預(yù)訂量同比增長(zhǎng)大概50%。

所以，盡管Airbnb一直宣稱自己與眾多酒店公司不同，也許這個(gè)短租巨頭與酒店并沒有那么大的不同？至少?gòu)?/span>Niido社區(qū)及最近的其他工作可以看出，Airbnb像地產(chǎn)商一樣，開始受益于“如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占了上風(fēng), 那就最好站到他們一邊亦從中獲利（然后做得更好）”那句老話。

*本文作者：執(zhí)惠分析師李海強(qiáng)。